上半年台北縣市賣座排行榜出爐！

大安區、中和市重回賣座冠軍
外界對於下半年房市走向有些疑慮，但回顧2008上半年台北縣市房市，卻是風光十足，上半年吹起的置產風潮，更帶動北市精華地段房地產走紅。由信義房屋公布的台北縣市房屋賣座排行榜調查，在北市部份，大安區穩坐上半年北市賣座冠軍寶座，亞軍則由中山區蟬聯，因內科及捷運內湖線即將通車的加持而行情看漲的內湖區而與文山區並列第三。北縣部份，在北市高房價所產生的外溢效應之下，由中和、三重及新莊市，分列賣座排行前三名。

信義房屋不動產企研室蘇啟榮表示，2008上半年三到五月份受到資金回流、兩岸開放預期以及通膨等三大效應之下，造就出一波難得的置產風潮；這段時間只要是都會區精華地段不動產，都炙手可熱。以大安區來說，向來就憑藉著極佳的生活機能而成為賣座排行的常勝軍，今年上半年更在置產熱潮之下，成交量指數遠遠超過其他行政區。值得觀察的是，北市文山區及北縣新莊市由去年同期的第一名退居到今年的第三名，蘇啓榮分析，主因是這兩區的房價經過去年的補漲，其低價的吸引力不再那麼明顯。

上半年吹起置產風潮 三高指數拉抬大安區登上北市賣座排行冠軍

信義房屋大安店經理蘇上堯表示，大安區的房價自2006年信義聯勤標售之後強勢上漲，雖說近兩年買氣活絡，但銷售速度及銷售率指數並不十分亮眼，去年上半年賣座排行一度落在三名之外。然而今年三到五月份的置產風潮，大安區受惠頗深，有意長期置產的客戶自備款充足、評估時間短，因此在銷售速度、銷售率及成交量三項指數拉高之下，重回賣座冠軍寶座。

至於上半年北市賣座排行競爭較激烈的要屬內湖區及文山區，賣座總指數同為335分，並列第三。其中內湖區隨著內科就業人數的成長，以及捷運內湖線通車邁入倒數(98年6月)的效應，買氣強而穩定，且110 分的銷售率指數與大安區同為北市最高的區域。至於文山區則以銷售速度取勝，雖然文山區價格較去年同期己上漲，但上半年在市中心價格走強之下，對比起來，房價仍相對友善，自然成為想留在北市卻又負擔不起市中心高房價的購屋族群之理想選擇。

蘇啟榮表示，觀察銷售速度以及銷售率指標，上半年北市各行政區的分數相當接近，差異並不明顯。顯然在這一波的置產熱潮下，不論何種地段、何種建物條件，都很容易順利成交。

捷運交通網絡便利及外溢效應發酵 造就中和市登上北縣房市賣座冠軍

在北縣方面，近年來房市發展與捷運息息相關，捷運路線的通車與興建，成為影響區域房市賣座排行的關鍵。觀察上半年北縣賣座狀況較佳的區域，幾乎都有捷運經過或是興建當中。以賣座最佳的中和市而言，除了具備捷運之便，四號公園、央圖分館、大型購物中心的設立，都讓中和的生活機能更為便利。尤其中和地區近年來房價水準上漲的情況並不像板橋、新店那麼明顯，不論外來或當地購屋族，很容易找到適合自己預算的住宅產品，成交量居北縣各區之冠。

至於排名第二、三的三重及新莊，除了興建中的捷運之外，各有吸引買方的利基。以三重而言，部份區域已擺脫早期三重給人凌亂老舊的印象；像是捷運菜寮站的集美商圈，區內有傳統市場、集美國小、三重中學、玫瑰公園、社教館…等，加上鄰近河濱公園，成為三重房市最夯的區域。此外，去年北縣宣佈成為準直轄市的利多，讓擁有副都心題材的新莊躍居去年上半年北縣賣座榜首。目前新莊在副都心開發、快速道路、捷運等多項建設的推動之下，加上房價僅溫和上漲，成屋流通天數短，銷售速度指標為138點，單項指標為北縣各區之冠。而向來作為北縣房市指標的板橋及新店地區，受到價格明顯上揚的影響，銷售率指標略低於平均水準，上半年排行屈居四、五名。

總體而言，上半年台北市在置產風潮帶動之下，各區買氣十分活絡，銷售速度及銷售率沒有太大差異，賣座排名高低主要由成交量決定。而在北市的高房價產生的外溢效應之下，北縣各區的賣座排行，則明顯受到捷運的有無以及房價高低而影響。不過當前面對通膨以及全球金融市場秩序何時回穩的疑慮，買方在看屋評估以及出價上更為謹慎，下半年各區賣座排行結構很可能因此將出現重大轉變。

專賣改裝套房 王派宏4年賺進千萬

67年次的王派宏，26歲時，為了賺更多的錢，硬著頭皮，辭去了月入9萬的高薪工作，和弟弟合資150萬元，毅然而然投入房地產業，第一次投資，就讓他淨賺38萬元，從此，一頭栽入房地產的世界裡，現在的他，靠著改裝套房再轉賣，短短4年期間，就讓30歲的他，擠身千萬身價的行列。

■先租後售 隨景氣調整方向

王派宏的投資方式，一開始是設定買後轉手，來賺取差價，不過當時房市不景氣，各項政策都在刺激購屋，因此貸款成數高，而且有寬限期與低利率，他發現買屋出租，不但可以收租金，更可以繳貸款，於是他開始在逢甲、中原大學商圈，買公寓來後投資套房，全盛時期他手上共有20層公寓，超過80間套房，每個月光是收租就超過20萬。

但是隨著景氣轉變，利率調升、貸款成數變低，每個月的租金，已經無法負擔成本，於是王派宏就改變策略，決定以最短的時間改裝套房後，再用比市值還低的價格，轉給想要靠收租賺錢的投資者。王派宏表示，景氣起起落落，所以投資，一定要隨著景氣的不同，而改變投資方式。

■買的時候就要賺 投報率12%

王派宏說想要賺錢，投報率一定要高，他設定在12~15%之間，也就是說，年租金12萬的房子，所有的成本一定要控制在100萬以內，才有賺頭，所以他的物件設定在15-25年的老舊公寓，殺價的空間會比較大。

設定在12%的原因在於，扣除改裝套房費用、家電家具與管理費用，最後大概剩下7~10%的利潤，為了穩定與保險起見，所以他在投資前，一定會計算投報率有無超過12%，如果沒有絕對不買。

■套房也有樣品屋 保證交屋時滿租

王派宏表示，為了讓房間能夠快速租出，進而提升房子的賣相，王派宏的套房也有“樣品屋”，他表示，如果每間都出租的話，若是有人要買房子，他就不法隨時讓人看屋，所以不管這間公寓改裝成多少間套房，他都會保留一空房，讓買家可以隨時看屋。

另外，為了讓買家相信跟他買屋會賺錢，他還保證，一定是滿租交屋，因為王派宏為了讓房間好出租，所以相當講究房間的品質，舉凡套房該有的都不會少，甚至主動過濾房客品質，而且服務超好，只要有房客有任何問題，立刻處理，甚至半夜替房客開鎖，也就是這樣貼心的服務，王派宏從不擔心租不出去，而這項交屋時的滿租保證，也讓買家更安心向他買屋，房價也可以談的比較高。

■掌握利潤控制 加入去化速度

王派宏說，他賣屋講究的是速度，而不是怕少賺，所以他設定每間房子賣出，只要賺30萬元，如果有多的，就跟替他賣屋的房仲對半分，假設成本120萬的房子，他打算賣150萬，如果房仲賣了170萬，他會在簽約完成後，私下給房仲10萬紅包。

也就是如此，房仲都特別努力幫他賣屋，久而久之，就會有超強業務出現，現在的王派宏現在根本不需要自己找買家，房仲都會主動幫他尋找，讓他在買屋賣屋上無往不利。王派宏也就是憑著隨時掌握市場的訊息，去調整投資方向，以及懂得控制利潤與加速資金與人脈的流通，讓王派宏接觸房地產才4年的時間，就已經擠入千萬身價的行列。

中古屋裝修 預算怎麼抓

雖然民眾因為資金不足而買中古屋，但信義房屋的調查顯示，大台北地區有64%的民眾購屋很在意屋齡，不在意的僅僅65%。

根據永慶房仲集團的統計，在民國90年時，台北市屋齡20年以上中古屋的成交比重只有27.4%，但近三年的成交比重都在45%以上，除了因為近年都市更新熱潮，等待都市更新的投資人選擇買下30年以上中古屋外，所得成長追不上房價上漲速度的情況下，價格親切的中古屋，是高房價的大台北地區購屋族不錯選擇。

目前台北市中古屋平均屋齡是25.7年，而台北縣則是16.9年，雖然中古屋價格比較平易近人，但購屋時也應該一併考慮裝修費用，不要讓裝修房子的費用高過於買中古屋省下來的錢。

但裝修預算要怎麼抓？修繕專家建議，超過10年的中古屋的裝修預算大概估房屋總價的20%，若裝修會超出這個範圍，得認真考慮房子是不是值得買。

■用坪數抓預算

大部分的人在買房子時沒法計算裝修費用，更何況裝修項目不勝枚舉，要怎麼抓預算，讓很多人想到就頭痛。

即作吉作裝潢顧問公司負責人劉嘉雯建議，若需要整間房子翻修，就直接用坪數估價，這種估價方式和實際裝修價格相當接近，落差通常不大。

一般而言，中古屋每坪裝修單價大概在2-5萬元間，裝修一間30坪的房子，最少得準備60萬元的預算；但如果需要動到拆除，就得視情況而定，每坪裝修單價就必須用7-10萬元來估算。

雅舍設計公司設計總監郭峻成提醒，「裝修房子和車子一樣，有國產車的價錢，有雙B品牌的價錢，隨著等級不同單價不同，過低的價錢會有品質的疑慮。」

中古屋屋齡越老，裝修的費用也相對會提高，超過30年的老房子每坪裝修的單價至少都要從5萬元起跳。

■按作息彈性調整

如果屋況不需要全部翻修，只想要選擇局部改造，必須用空間來計算，不再以每坪為估價單位，而是是以一間浴室、一間臥房直接計算價格。

這樣的裝修方式總價較低，但單價卻比較高，且依照空間裝修的價格通常比較難自己估計，因為人工、材料單價落差都相當大，從一坪3萬元到10萬元都有可能。

劉嘉雯建議，空間預算比例分配比重，應該按照生活作息彈性調整，如果家裡經常開伙煮飯，分配在廚房方面的預算比重就應該要多一點，讓廚房裡的設備環境盡可能更舒適。

■不要忽略雜項費用

除了施工價錢，也不要忘記設計費。中價位大約每坪3,000元上下，監工費大約是總工程費的5%到8%，但由於中古屋狀況多，最好預先保留部份金額作為預備金，避免在工程中發現其他必須補強的部分。

預備金最好保留總裝潢預算10%到20%，如果可以動用100萬元資金，最好留下20萬元。

劉嘉雯也提醒，很多人估價時會忘記裝修雜項開支，其中包括保證金、大樓管理費、環境清潔費、或是損傷賠償等。

例如大樓管理或清潔費，隨著各大樓規定不同，有的每天200元，兩個月時間裝修，也要花上12,000元，有的大樓則是也以一次5,000元計算；如果樓層較高，還得加上請吊車的費用，一次要八千元到一萬元，這些花費必須一併考慮。

大台北換屋 水波效應 激盪走高

台北市市中心房價越來越貴，如果把中古屋房價相近區域拉成「房價等高線」，大台北地區可圈成一環、二環、三環，也在房市形成「水波效應」，部分換屋客層趁房價高檔時賣掉舊屋，轉向北市二環或北縣一環住宅區購屋，換屋力道拉抬這兩個環的區域行情，也成為目前最受青睞的購屋區域。

北市二環 看好南港大同

房仲業者說，現在北市二環的南港、大同區是2008年房市最看好的區域，南港有經貿園區啟動，大同區除了地段佳、交通便利，加上又有雙子星大樓的火車站特區題材，是今年最看好的兩塊金磚。

房仲業者統計發現，若從房價等高線的概念來看，北市大安區每坪平均房價以47.23萬的表現拔得頭籌，萬華區與大同區成為台北市低價環區，不過受到都更案的加持，反而是購屋金額有限的買方可以審慎評估的熱區。

北縣一環 新店永和板橋

北縣一環以永和市與新店市分居一、二名，板橋市因新板特區帶動，房價直追北市高檔區域，其餘區域還有捷運線（如土城）、重劃區（如三峽）、造鎮計劃（如林口）等重大建設下，也形成不同的房價環狀線。

同樣的預算，要買北市二環還是北縣一環？江龍名說，自從台北縣升格準直轄市後，已慢慢打破縣市界限。葉凌棋認為，除了看購屋預算，還要看生活習慣，一般換屋族會考慮五大變數：不是搬到自己上班近的地方，就是搬到太太娘家、或太太工作近的地點，再不然就是為了孩子的學區，不過交通可以改變動線，而這五個變數每個人都有不同的排序，消費者可依自行生活需求加以評估。

房仲業者調查發現，換屋族偏愛的區域中，台北市的萬華區超越傳統的信義區、大安區等熱門換屋區域，躍升為換屋族最愛區域，比率達47.1%，台北縣則以新店市最受青睞，占比達61%，顯示北市第二圈、北縣第一圈越來越受青睞。

換屋族群 成為市場主力

房仲業者指出，目前「換屋」比率（37%）已大於「首購」比率（35%），顯示民生物價飆漲、民眾荷包縮水，再加上央行升息及銀行限縮房貸的情況下，部分低總價首購族群心態趨向保守，而換屋族群因多有賣屋再買屋的轉換作資金調節，所以在經濟景氣不佳的大環境下，常成為房地產市場中的支撐力道。

信義房屋不動產企研室協理吳銘鴻指出，台北市市中心房價越來越貴，坪數規劃也越來越大，一般購屋者無法負擔，有些換屋客層趁房價高檔時賣掉舊屋，換至北縣第二圈住宅區或是北縣的第一圈住宅區，再加上北縣升格後，對北市客的吸引力也越來越大，在北縣的捷運站周邊或是大型的重劃區處處都可看到這種現象逐步發酵。

開放三通 房價空間很大

吳銘鴻認為，儘管去年下半年受到全球景氣與石油高漲的影響，以及台灣政治消息面、股市重挫的多重效應，許多年底要推出的建案都延到今年第一季推出，但不論總統大選結果如何，兩黨候選人對三通都採開放態度，如果開放三通、陸資來台，從香港的經驗來看，房價想像空間很大，房價上漲的動能會重新啟動，對自用型客戶而言可考慮買間適合自己的房子，但要慎選地點，讓資產抗跌增值。

新婚族 挑對地段再出手

台北市新成屋房價衝破每坪50萬元，但物價高漲，股市又不穩定，不少人仍選擇以買房子的方式存錢保值，首購族通常才剛開始累積財富，在經濟能力有限，房價與物價卻水漲船高的情況下，買房子門檻相對提高不少。

除了最常在房子品質和價格兩邊拉鋸外，從地點交通、價格、生活環境、房子年齡和坪數大小，許多要考慮的環節，往往讓首購族不知道選房子要從哪裡下手。近來因為許多人薪水不高，不少首購族也是新婚夫妻，兩人合力買房子，要考量的因素則更多。房仲業者提供一些評估標準。

▉以實際生活考量

小李和未婚妻本來打算在工作地點附近買房子，省去通車時間，但工作地點在羅斯福路附近，房價超高，不是他們負擔得起的物件，小李決定到把目標區域訂在有捷運經過的新店。不過沒過一星期，小李又改變想法，希望住在家附近，將來可以請媽媽帶小孩，因此又看起民生社區一帶的房子。

房仲業者說，首購又是新婚族看房子總是搖擺不定，一下子看台北市中心，沒多久又在台北縣找起房子，價格和區位條件相差十萬八千里，根本無從比較，無頭蒼蠅的方式，其實很難找到理想房子。挑選房屋時，還是要以自身需作考量，例如未來是否有生小孩的計畫，父母是否會偶爾過來居住，房子預計要住多久等，必須全盤規畫，列舉出符合自身需求的條件，再開始找房子。

▉看預算買房子

決定好區塊後，就要考慮坪數大小、公寓還是大廈、貸款多少等問題。

信義房屋分析，台北縣市的首購族大約需要600萬到900萬元，台中市則差不多是400到600萬元，高雄市大概在300至500萬之間，購屋者把可以接受的總價範圍訂出來，住商不動產研究室主任徐佳馨指出，準備三分之一的自備款，是適當的考量。

王小姐覺得預售屋自備款較少，負擔比較輕；但她未來的另一半卻覺得應該選擇中古屋當作第一個家，雖然需要較多自備款，不過單價相對較低。

信義房屋建議，房貸就是負債，原則上建議房貸比例不超過收入月薪的三分之一，不會擠壓到生活費用，或付不出貸款。例如王小姐和未婚夫每個月收入加起來差不多七萬元左右，每月支付貸款最好不要超過2萬元。若預算不足，最好不要從新屋著手，以免過重負擔讓自己吃不消。

▉坪數不宜太小

不管是單身首購，或是人口簡單的新婚夫妻，房仲業者仍建議以20坪到30坪、2-3房是最好選擇，除了可以預留小孩的房間，也可以彈性使用當作客房。一來近期套房的貸款條件較差，二來是較大的房子容易脫手。

信義房屋不動產企研室協理張欣民提醒，最好避免購買十多坪的小套房，雖然總價較低，但扣除公設後房間實際坪數太小，以後脫手可能比較困難。為節省購屋支出，可以考慮購買屋齡較舊的房子，公寓單價較低是省錢的好選擇。

計算購屋預算時，別忘了不是只買個殼。不少人開開心心買了房子，預算分配規劃大致都沒什麼問題，也記得加入裝潢費，結果忘記再加入家具和家電的費用，差點光看不能用。

▉預留裝潢預算

房仲業者提醒，買房子不是買空殼，目前一坪裝潢費用大概在2-3萬元，新婚首購族不要忘記買房子時要預留50萬到100萬元的裝潢預算。

房仲業者建議，初購屋者通常沒經驗，容易被騙，最好可以挑選知名房仲，注意成屋買賣履約保證，除了總價5%、或總價50萬元以下訂金可由賣方先行取走外，其他款項都必須存入保證銀行的專戶保管，除必要扣除款項外，交屋前房仲、賣方都不得動用款項任何一毛錢，確保交屋零風險。

貸款比優惠也要比還款

首購族最大問題就是財力有限，貸款絕對不可馬虎。

住商不動產研究室主任徐佳馨指出，對於首購族來說，長達20到30年的貸款，利率往往會調升，除了比較政府優惠方案與各銀行房貸套餐外，一定要深入瞭解還款與繳息方式，避免還不起貸款。

房仲業者說，以貸款360萬元、貸款利率採3%本息均攤來試算，如前3年寬限期只需繳利息，每月雖只繳9000元，看來負擔低，但過了3年寬限期，房貸利率可能浮動到4%、5%，每月繳款額度高過萬元，收入不高的購屋族很易被貸款影響，甚至因繳不出房貸，房子成為斷頭戶。因此如何借錢，怎麼還錢，都有訣竅。

信義房屋指出，首購者要盡量選擇優惠貸款，政府優惠房貸有補貼利率，以青年購屋貸款利率最低，其次是勞宅、國宅貸款，接著才是3000億的優惠房貸。其中，勞宅、國宅貸款年限30年，每月還款本金減少許多，能夠大幅減輕每個月的貸款負擔。

準備購屋是相當繁瑣的工作，新手容易忽略許多小細節，徐佳馨提醒，要妥善保留在購屋過程中的各種單據，不但可以保障自身權益，還可以作為明年度報稅的憑證。

房仲業者指出，向金融機構借款的購屋利息支出，可以列入所得稅扣除額，報稅時應該善用銀行貸款，一戶每年可以列舉扣除30萬的貸款利息支出，但要注意是否另外有儲蓄利息，例如若利息收入五萬元的話，扣抵之後，就只能申報25萬元。

如果打算二、三年後就換屋者，房仲業者建議，可以利用只需繳付利息的「寬限期」來應付換屋之前的時間，在目前還算低利的環境中，常常比付房租還便宜，但要注意有沒有需要負擔提前清償的違約金。

如實在沒時間細細研究房貸，房仲業者提醒，許多房仲和銀行的網站，都可以簡單試算，是個便利的方式。

Ａ辦、Ｂ辦、Ｃ辦差別

常常看到報章雜誌提到辦公大樓時，會有Ａ辦、Ｂ辦，或是Ｃ辦大樓，三者間的差別在哪？

房仲業者分析，一般來說，辦公大樓類型的物件可大致區分為Ａ、Ｂ、Ｃ 三個等級。Ａ級辦公大樓是所謂的「頂級辦公大樓」，Ｃ級辦公大樓則是住宅和辦公室混合的「住辦合一型」辦公大樓。介於Ａ級和Ｃ級之間者，被分類為Ｂ級。

房仲業者解釋，通常Ｃ級辦公大樓形成原因有兩種，一種是早期住宅大廈，因周邊商業行為日益頻繁，許多公司行號為了洽公方便，索性承租鄰近住宅物件，並將其改裝成辦公室。這類型物件多數公設比偏低、屋齡偏高、外觀陳舊。

另一種則是因市場需求判斷錯誤而形成，雖然建商當初規劃的是純辦公大樓，但由於市場需求不高，導致物件滯銷，為了降低空置率，遂改變成為同時經營住宅和辦公市場。

但Ｃ級辦公大樓由於住辦混合關係，大多有「門面不夠氣派」疑慮，容易對公司形象造成負面影響，對住戶安全管理也存在高風險，因此市價較低。

房仲業者補充，Ａ級辦公大樓條件嚴苛許多，必須符合：室內有效坪數達300坪以上、建物所有權為單一業主、建物內有知名公司行號或外商公司進駐承租、建物屋齡低於20年且外觀良好、地處商業中心且交通便捷等五大條件。

此外，有沒有知名公司進駐（尤其是知名外商公司）、建物內承租單位的素質層次、大樓管理良善與否，這些軟性的社群因素也是影響A級辦公大樓市價的重要關鍵。

葛老預言 美房價明年上半年回穩

華爾街日報14日報導，前美國聯邦理事會（Fed）主席葛林斯班預言，美國跌跌不休的房價有望在「明年上半年開始趨穩或觸底」，而房價止跌回穩是現今全球金融危機告終的必要條件。

葛林斯班接受專訪時警告，即使房價跌到底部，「到2009年底或往後的期間，房價仍可能繼續下滑」。

葛老的判斷依賴兩組數據，一是待售獨棟空屋的數量，藉此判斷「過度供應」的房屋約80萬戶，但過剩的數量正快速減少；另一是比較房屋市價（使用 S&P Case Shiller全國房價指數）和政府估計的獨棟屋出租價格，藉此判斷買賣意願。另外再佐以小麥等商品採用的估價方式來判斷底部。

葛林斯班認為，房價觸底不僅關係到美國屋主，更是「這波全球金融危機結束的必要條件」。他說：「穩定的房價可讓房屋的淨值明朗化，進而支持金融市場中各類房貸擔保證券的價格。屆時，我們才知道，銀行資產負債表中這類資產的市值。」

最新數據顯示，美國房市市況仍在惡化中。根據房地產市調公司RealtyTrac的資料，美國7月法拍屋件數較去年同期銳增55%，全國有超過27.2萬戶屋主7月收到法拍通知，高於去年7月的17.5萬戶，也比今年6月多8%。

法拍屋增多會進一步打壓房價，並削弱消費支出。

但葛林斯班敦促政府，勿以稅務優惠或其他政策推高新屋開工數據，因為這樣反將延遲市場引頸企盼的房價觸底時間。

葛林斯班對提振房市有創新性的建議，他說：「雖然會有政治阻力，但最有效的方法會是增加技術移民的配額。」技術移民通常收入較高，可催生購屋需求，對經濟也有其他助益。

他估計，美國每年有大約15萬戶新增家庭可被廣義歸類為技術移民，如果提高至兩、三倍，將明顯加快待售屋消化速度、協助房價回穩。

臨二高雙捷運 中和房市發燒

站在陽台，就能遠眺萬坪綠地，接駁台北縣市，捷運景安站連接新店線、環狀線的交通網絡，更讓中和成為北縣房市的明日之星！

「翡麗」專案黃宏賓表示，「翡麗」距離景安雙捷運站，只要750公尺，步行約10分鐘，旁邊還有萬頃的森林保護區，可以同時擁有交通便捷與生活品質。

屬於台北縣早期開發的中和，除了捷運已經到位，緊鄰北二高，交通四通八達，生活機能超完備，不過房價卻始終還停留在二字頭，景氣冷颼颼，首購族的關愛眼神，外移中和。

「雙捷市」專案陳逸軒表示，目前增加不少台北客，尤其是大安、信義、文山與南港的客戶，就將近25%，像中永和生活機能如此完善，房價卻仍然在2字頭，應該就是台北客到中永和購屋的原因。

逐捷運而居，中和的房價，相對平易近人，想買公設低一點，還附停車位的房子，捷運永安站還有地主自建自售的案子，雙拼的公寓華廈，停車場含在公設裡，屋主每個月只要付幾千塊管理費，不用花錢買車位，起碼省下上百萬。

什麼都漲，只有荷包不漲，想輕鬆成家，中永和成為不少首購族與換屋族的最愛！

台灣人進軍美房市 大撿便宜貨

美國房地產因次貸危機，正面臨空前沉重的打擊，無數屋主被迫賤賣房子，更多人因失業或支付不起房貸，房子遭到銀行回收，甚至法院拍賣的命運。而嗅覺靈敏的台灣人卻趁機進軍美國，在低迷的房市撿便宜，希望未來景氣復甦後，能賺取可觀收益。

　一批拎著LV、Ferragamo名牌包的台灣貴婦，出了洛杉磯國際機場海關後，只見幾名華人熱切迎上，隨後以專車送到飯店。這些操著台灣腔國語的貴婦，都是台灣南部的醫師娘，隨行帶著鉅款現金的中英文證明，看到中意又便宜的豪宅，下單毫不手軟。

　次貸回收屋 醫師娘買廿幾棟

　這些醫師娘在台灣南部有自屬的俱樂部，消費能力驚人，聽到美國有好康的投資機會，立刻在姊妹淘間傳報，此行來美既是找投資機會，順便又觀光採購。地產業者為了伺候這些遠來的貴客，在美國行程的食宿旅遊全部招待。

　醫師娘們在地產業者帶領下，先看銀行回收屋。不同於一般銀行回收屋，這批銀行回收屋（REO）是以大宗交易（bulky）進行，一買就是廿、卅棟房子，因為是整批交易，價錢比市場價格低了好幾成。

　因為一次要買下的房子實在太多，這些銀行回收屋又分散各區，一下子也看不完，醫師娘們先看了二、三棟豪宅，對占地幾畝的豪宅讚賞不已，庭園池塘、游泳池、網球場漂亮新穎，附贈的室內家具都屬豪華頂級，幾個女人以台語討論後，豪氣十足地說：「就這麼決定了，剩下的房子也不用看了，我們全買了。」

　地產經紀喜出望外，這卅幾棟房子雖然都是賤價出售，但合算起來也不是小數字，賣方的銀行定價為五百多萬美元，因為是銀行回收屋大宗交易，完全沒有議價空間，還必須現金交易。但這對台灣的醫師娘不是問題，上飛機前所需的現金證明文件都已備齊，當場說買就買，讓美方銀行印象深刻。

　考察團絡繹不絕 不乏科技人

　這樣的購屋考察團正絡繹不絕，台灣錢悄悄地流進美國房市，除了南部的貴婦團，新竹科學園區的科技新貴、上市公司老闆、北部的建設公司、電子媒體業者都先後組團來美西，看過一批又一批的銀行回收屋，一遍遍敲打著計算機，計算著：租金收入、管理費支出、台灣銀行利率，以及美金兌換台灣的匯率。

　以男人為主的看房團行事比較謹慎，經常左思右考，有些上市公司老闆是熬到最後，才施施然出手，卻又很怕被人知道，當成高度機密。有些人是一直下不了手，等到時機過後，才悔恨莫及。在美方銀行業者的觀察裡，台灣南部的醫師娘行事瀟灑，投資眼光狠又準，氣魄最讓人敬畏。

　全美台灣同鄉會副會長李秉信在洛杉磯從事地產經紀十三年，對房市動態相當敏銳，當多數地產業者度小月之際，他卻積極展開團隊作業，兵分兩路在台灣、洛杉磯兩地進行看屋團計畫。

　李秉信說，因為台灣飛到加州時間遠比到美東為短，台灣投資人對在美西置產比較有興趣，也比較方便來察看、打理。在這波房市崩盤裡，洛杉磯房產跌得最凶，約在二成到三成之間，法拍屋更是不勝枚舉，猶如跳樓大拍賣。

　購買法拍屋有相當條件限制，台灣人因非美國公民，在美國亦多無信用記錄，因此很難投資法拍屋買賣，但是銀行回收屋則不受此限。

　美房市低迷 房仲猛跨海促銷

　所謂的銀行回收屋是屋主交不出房貸，銀行進行法院拍賣耗時長久，拍賣價錢未必能補回貸款，因此銀行視情況釋出房屋求現，所以價錢遠比市價為低。而在銀行回收屋交易方面，又以大宗交易價錢壓得最低，是海外投資人的好機會。

　除了銀行回收屋的大宗交易外，大洛杉磯地區還有許多零星台灣人房地產投資，住在台北的石易凡在夫婿過世後，身為家庭主婦的她考慮到未來生活問題，先將價值二千多萬台幣的房子賣掉，然後在台北買間國宅，供她和兩個女兒居住，又用七百萬台幣買了間小公寓收租過日子。剩下的餘錢，則在洛杉磯外圍的奇諾（Chino），和姊姊合資買了間四房兩廳的房子。

　內陸賤價豪宅滿地 鮮少人買

　石易凡買的房子位於新社區，建商當初蓋了太多間，積壓太多賣不出去，因為之前已經賺到錢了，所以餘屋就以現場叫價方式拍賣，該房子市價為四十八萬美元，最後卅三萬五千美元成交，因為姊姊在美有信用，然後再向銀行貸款。買下房子的第一個月就租出去了，月租一八五○美元，足以支付社區管理費、貸款、稅金等等。

　她投資這棟房子，是看好日後景氣復甦，等房市翻身後再大賺一筆。

　同在加州的舊金山，因房價跌幅不若洛杉磯這麼大，法拍屋或銀行回收屋的數量有限，當地的地產業者未走大規模交易路線，僅針對市面的廉售屋向台灣客推銷。

　舊金山的「YM America」為台灣人所成立，經營項目包括地產仲介，負責人蔡小姐說，她的公司也是分台、美兩組團隊作業，台灣的團隊負責在平面媒體登廣告、在街頭發傳單，及接聽問津者的電話。美國團隊則帶著台灣買家看房子，接洽銀行和律師。

　蔡小姐表示，因舊金山鄰近矽谷，有意來這裡購買地產的台灣人多為竹科、南科的科技新貴，例如鴻海的子公司員工等，他們希望在美國房市低迷時買到物美價廉的房子，用途多為將來小孩來美留學，或是自己退休後用，目前買下先暫時出租。

　不久前，一名台灣科技新貴以七十多萬美元，在舊金山市區買了一間二臥室公寓。因為在美國不能貸款，買家也嫌美國利率太高，所以全部以現金支付，該公寓月租可收三、四千美元，算是相當好的投資。

　紐約不跌反漲 鮮少見台灣買家

　這位科技人買得開心，在蔡小姐的介紹下，又花了十幾萬美元，到亞利桑納州的鳳凰城買了一棟房子，一般台灣人很少深入美國內陸購屋，其實中西部房子跌得更慘，豪宅滿地賤賣。

　在東岸方面，紐約房價在逆勢中不跌反漲，尤其是曼哈頓房價驚人，台灣人財力不若中東、歐洲人，因此曼哈頓房市鮮見台灣人蹤跡。台裔地產仲介李小姐說，她已好幾個月沒有做過一筆交易，這半年來都在坐吃山空。

　路途太遠 美東不若美西搶手

　美東地區房價雖一直落跌，不過台灣人多嫌坐飛機太久，不喜來美東投資，但若有特殊地緣因素，台灣錢一樣會流進來。

　大波士頓台灣商會會長許漱馨為資深房地經紀，目前在瑞比士（William Reveis ）地產公司任職。她舉例說，這個暑假，有個台灣媽媽陪女兒到波士頓遊學，這位媽媽看到波士頓劍橋區的房子很漂亮，哈佛大學、麻省理工學院等名校都在附近，動了置產的念頭，並決以現金支付，希望在這裡買到漂亮房子後，能激勵女兒日後進入名校就讀。

　另一對父母遠從台灣趕到波士頓，幫兒子買了一間兩臥室的豪華公寓，還包括停車位，售價為五十萬美元。他們的兒子才從麻省理工學院畢業，現已在波士頓找到工作，父母愛兒心切，所以出錢買公寓送給兒子。該公寓若出租，月收入在三千到三千五百美元之間，無論自用或出租，以新台幣來購買，都是很划算的投資。

簡單，就會賺

巴菲特說：人生要成功，只要做對幾件大事就好。他的意思是，投資和人生一樣，抓對幾檔股票，專心做、長期買，就能成功了。

偏偏一般人習慣搶進殺出，對複雜的新商品特別有興趣。行情好時，這個也買、那個也要；行情不好時，亂了手腳，才來頻問：我該麼辦？

怎麼辦？關掉外面吵雜的聲音，回歸理財初衷；用自己最熟悉的投資工具、最簡單的策略，長期投資也好、低買高賣也行，然後，你就會看到簡單投資的力量。

每一次金融市場的繁華派對快要結束時，投資人就要開始準備承受一個危機的重創。而這一次不同以往的是，好幾個危機幾乎同時登場：包括第3次石油危機、全球糧食危機、美元崩盤危機、次貸與二房風暴引發的信用危機，連國際投資銀行、甚至各國中央銀行都成為受害者，就可以知道當前投資環境的險惡。

「是的，現在投資市場險惡，但這並不表示你需要更多的投資武器，其實在嚴峻的環境中，反倒應該要簡化你的投資策略，不能亂槍打鳥。」美國《Money》雜誌6月號的封面故事這樣提醒。

巴菲特用簡單投資 成了全球首富

有句諺語是這麼說的：智慧的人把複雜的事做簡單，愚蠢的人把簡單的事弄複雜。

「複雜局面，簡單投資」正是投資人現階段最要把握的重點。而簡單投資則可以從兩個層面來理解，一是投資工具要簡單，二是投資策略要簡單。

投資工具簡單，就是要從自己最拿手的工具著手，千萬不要「吃碗裡、看碗外」。至於投資策略簡單，就是找出可複製的投資方法，這種方法愈簡單愈好，比如貴了就賣、便宜了就買，或每月都按一定金額持續買進看好的股票或基金。

百貨公司與餐廳 是最簡單的溫度計

看看全球首富巴菲特（WarrenBuffett）是怎麼賺錢的。窩在偏遠的故鄉小鎮奧馬哈，房間裡只有幾樣東西：年報、報紙資料，以及電話。而巴菲特買股票的操作策略也是再簡單不過的了：買「便宜貨」，然後持有，等到變貴時再賣掉。簡單的3步驟，卻成為最大的力量。

友邦證券總經理陳智泉也曾經是個「頑固又複雜」的投資人，過去任職於摩根史坦利投資銀行的專業背景，每天有看不完的經濟數據、研究報告、市場消息，「資訊愈多反而愈混亂，後來我發現，去逛逛街，一眼就能看出市場景氣的變化。」在美國生活了27年的他，習慣觀察2個社會指標：百貨公司是不是在非特殊季節推出折扣？知名的中高水位餐廳周末是不是不需要排隊了？

就這2個簡單的觀察指標，他就能鐵口直斷現在的經濟環境。「半年前，想要到這些餐廳吃飯，還是須要排上1個半小時，不過，可以看出來大家點的菜變少了；現在，不用排隊，隨時去、隨時有空位。顯然美國經濟比半年前更糟糕。」

用雙腳雙眼實際感受經濟溫度後，每年的年初，陳智泉都會問自己：今年會發生什麼事？然後把2、3月會拿到的獎金去買自己相信會發生的事，到年底再來做總結。雖然這一年才剛過了半場多，但是陳智泉已經篤定的認為，「今年對我來說，會是個豐收年。」，因為年初他就進場買進石油ETF、黃金ETF、農糧 ETF。

「抓趨勢是最簡單不過的東西。每到一個地方演講，我都會問相同的問題：『到今年12 月31 日止，你認為什麼事情會發生？』有90%的客戶都說高油價，每個人都抓到趨勢了，問題是除了囤油外，有多少人真的去投資這個趨勢？」陳智泉不解的說。

聰明腦袋 也會被複雜工具打敗

1930 年代， 英國經濟學家凱恩斯（John Keynes）曾對當時的股票市場做出這樣的形容：「股票市場投資，猶如報上的選美大賽，在報紙上刊登100張照片，由參賽者選出其中最美的6位，只要誰的選擇最接近全體參賽者的平均愛好，誰就得獎。結果參賽者都不選自己認為最美的那6位，而是選別人認為最美的6位。」

另外，一般人有個迷思，總以為由投資銀行那些「聰明」腦袋所設計出來、聽起來很高深的商品，會是賺錢的保證。

不過，去年美國發生次級房貸風暴，帶給全世界投資人最大的啟示卻是：複雜的財務金融投資工具如CDO（債權擔保憑證，正是這項工具讓花旗、美林等金融機構損失慘重），未必是投資的萬靈丹。事實上，前一陣子國內熱賣的連動債，也是運用複雜的財務工程所包裝出來的產品，結果卻讓一群人賠得慘兮兮。

凡事要求「抓重點」的國泰投信總經理張錫就點出，現在市場資訊不是不足、而是太多，正因為如此，造成投資人面對市場的變動，經常處於太恐慌與太興奮的情緒中。而「過度解讀」的結果，就容易犯了「簡單複雜化」的毛病。

的確，一般投資人把投資這件事情弄得太過複雜，不斷追漲殺跌、不斷為自己的投資組合加料，到頭來只是為券商貢獻手續費、為理專做業績，自己累得半死，資產卻反向縮水。

追飆股、追新商品 往往是一場空

我們可以來計算一下，頻繁買賣股票的代價，手續費與證交稅成本加起來為本金的0.585%（即買進手續費0.1425% ＋賣出手續費0.1425% 及證交稅0.3%）。

用絕對金額來表達，倘若一次買賣股票的金額為10萬元，那麼成本就是585元。假設每周進出股市一次，1年52個星期，交易成本總計為0.585%×52＝30.42%，意思是每周都進出股市一次，也就是10萬元每周在市場轉一次，一年就得平白繳交給券商及政府3萬元。

相對的，要cover這3萬元的成本，你必須有能力每年賺進3成的獲利。問題是，你有這樣的能耐嗎？不算不知道，一算嚇一跳，要知道魔鬼往往藏在細節中。

此外，美國《Money》雜誌提到，一個涵蓋6成股票、3成債券、1成現金的簡單投資組合，自1972 至2007 年可以創造10.7% 的年平均獲利率，這與包山包海，加入黃金、商品、不動產等多種投資組合的收益情況並沒有太大差異。也就是說，複雜的投資組合並不能為你增加獲利率。

科斯托蘭尼：買了龍頭股再買安眠藥

《一個投機者的告白》作者科斯托蘭尼（Andre Kostolany）儘管是位精力充沛的投機家，但他最著名的建議卻是：到藥店買安眠藥吃，然後買各種國際標準股（龍頭股），睡上幾年。永豐銀行信託部資深專業經理陳冠君提到，一位朋友從8年前不定期不定額買中鋼（2002），一路從股價20元買到現在，加上股子股孫，他自己都算不清到底賺多少。

除了賺錢賺到搞不清楚外，這樣小額長期投資的好處就是，在現在一片烏鴉鴉的環境中，別人唉唉叫、他卻氣定神閒，生活品質一點都不打折。其實中鋼就是一檔很「簡單」的股票，但是能夠長年穩賺中鋼股子股孫的大概沒幾人。

被譽為最偉大的基金經理人彼得．林區（Peter Lynch），在接掌麥哲倫基金時，要求眾多分析師與經理人在報告個人推薦的1檔明星股時，要在1分半鐘內完成，「如果你看中哪支股票，就要能在90秒內簡單的說明，讓5年級小朋友也能聽得懂」。可見最偉大的基金經理人，買的也是最簡單、能馬上說出優點的好股票。

政大財管系教授周行一觀察到，成功的投資人有兩種，一種是極其認真，一種是奉行簡單。

但要做認真的投資人並不容易，因為一般人白天要工作上班，晚上要照顧家庭，就算想認真也分身乏術。因此想要成功，他建議朝「簡單」的方向去做。

致富靠習慣的力量：簡單工具＋長期施行

張錫指出，一般人會頻頻在投資上栽跟斗，多半都是輸在貪與怕的人性，而想要打敗人性，就要採用KISS 法則（Keep It Simple & Stupid），例如定期定額買基金、買股票、買ETF，長期下來，絕對是贏家。

「長期投資」，又是老生常談，不過，這麼簡單的事情，一般人就是學不會。也難怪科斯托蘭尼會建議投資人買安眠藥來吃了。

巴菲特有一次在一所大學的商學院做演講時，有學生請他談談致富之道，他只說了幾個字：是習慣的力量。因為只有當你習慣了做一些事情，你才可能「長期」的施行。理財恰恰是需要長期施行的過程。而要形成一個不斷重複做的事情，則一定要簡單。唯有簡單的操作步驟才容易學會、並且能夠長期不斷做下去，最後成為一種習慣。相反的，太複雜的事情很難成為習慣。

期貨交易界傳奇人物理查· 丹尼斯（Richard Dennis）為了想弄清楚偉大的交易員是天生造就的還是後天培養的，於是在1983年招募了13個人，教授給他們期貨交易的基本概念，以及他自己的交易方法和原則。學員們被稱為「海龜」，而海龜成為交易史上最著名的實驗，因為在短短的4年半中，這群海龜取得了年平均80%的投報率。

有趣的是，丹尼斯所傳授的交易原則，多半不是新概念，有些甚至是在他出生前，其他知名交易人就遵守奉行的基本原則，但他卻證明：用一套簡單的系統和法則，可以使僅有很少或根本沒有交易經驗的人成為優秀的交易員。

而關於海龜交易法則也不是什麼了不起的秘密，相反的，正如丹尼斯所說：「幾乎任何人都能夠列一張交易法則的清單，其中的80% 與我們教授給我們的學員的一樣。重點是『有信心』、『有紀律』、『連續地』應用所學到的法則，這才是海龜們成功的祕訣。」

可見投資理財要成功，靠的不是複雜的產品或法則，相反的，簡單的工具與策略，加上信心與紀律，便能發揮驚人的功效。

也因此，面對現在的環境，我們的建議是：關掉外面吵雜的聲音，專注於自己的理財目標，找出最適合自己投資性格的簡單投資工具，那麼就算再怎麼險惡的投資環境，也無法阻止你的財富穩定成長。

看好台灣房地產！外資IPGA入股網路地產王

看好台灣房地產！外資IPGA入股網路地產王
網路地產王提供
2008 / 08 / 08 星期五 13:44 寄給朋友 友善列印
看好兩岸三通後的台灣房市，亞洲線上房地產領導品牌IPGA(iPropert.com，澳洲證交所代碼IPP)，2008年7月14日正式以入股合資方式，與台灣第一大房地產入口網站─網路地產王（www.vrhouse.com.tw），共同合作進入台灣房地產網路廣告市場。

■與外資合作 網路地產王前景可期

網路地產王在台灣不但網頁瀏覽人數多、客戶開發數量龐大，加上營收不斷成長的種種優勢，已經成為台灣目前最大的房地產線上網站。總公司位於台北的網路地產王，所有的網站介面都使用中文，根據統計，每個月有超過22萬5000人次瀏覽網路地產王。

網路地產王預估在2008年度，將有為數可觀的營收，也將在2008年為IPGA集團增加100萬美金，折合新台幣3000萬的營收挹注。IPGA集團的執行主席Patrick Grove對於此次的合作案感到雀躍，希望引進新加坡、香港和馬來西亞等分公司的豐富經驗，替網路地產王達到加乘效果，也期待和網路地產王的創業團隊一起合作，共同經營台灣市場。

■引進跨國經驗 房市線上廣告全球化

「這次合資案最重要的意義，是IPGA集團將正式跨足台灣，身為中華地區第一名的線上房地產業者，我們要在台灣領導房地產市場，這是我們特殊的策略機會與優勢。」Patrick Grove以2007年為例指出，台灣房地產廣告的市場，估計約有25.6億的營收，但用在網路媒體上卻只有2％，相較澳洲有15％的房地產網路廣告市場，台灣市場是相當有潛力的，因此，對IPGA集團將致力於推動台灣房地產網路廣告，希望能和全球的趨勢同步、與世界接軌。

IPGA現階段除了增加台灣地區房地產網路廣告的業務外，同時也計畫將網路地產王定位成為IPGA推動大陸投資台灣房市的關鍵媒體，並希望在兩岸政局穩定的情況下，加強與中國大陸之間的聯繫，進而引起大陸投資台灣房市的興趣。

網路地產王董事長鄭弘杰表示，他對與IPGA的合作充滿信心，並相信來自IPGA的豐富資源和成功的經驗，不但可以讓網路地產王持續成長，也能穩固網路地產王在房地產網路廣告市場的龍頭寶座。

■延伸亞洲市場 IPGA併購動作頻頻

IPGA從2007年9月11日起陸續併購了新加坡、馬來西亞、香港、菲律賓，以及泰國的業務，這次與網路地產王合作，也會提升IPGA在房地產線上市場的地位，未來IPGA也將繼續視情況併購優勢媒體，將影響力延伸到整個市場。

■拓展房市網絡 IPGA亞洲第一

IPGA股份有限公司(澳洲證交所代碼IPP)屬於iProperty.com品牌旗下，擁有亞洲第一的房地產網絡。IPGA主要在開發亞洲地區關於不動產的網路市場，目前主要客戶和市場，集中在新加坡、馬來西亞、香港、菲律賓、泰國。

未來IPGA也將持續以市場領導地位，迅速開發亞洲的房地產線上廣告市場。最近集團的4個網站，都獲得了最高榮譽的CNBC亞太房地產王「最佳房地產入口網站獎」。

朱成志：上班族如何投資房地產

陸資來台，鎖定金融、房地產、高科技業

在行政院宣布一系列兩岸政策鬆綁案之後，金融官員私下透露，最快在10月開放陸資來台投資台股。相關機構預估，以今年將有900億美元的QDII資金湧向海外來計算，在兩岸尚未簽署MOU之際，QDII可投資台灣3％，約27億美元。　市場並預計，未來兩岸簽署了MOU之後，渴望投資台股的陸資，就更上看90億美元，是目前台股成交量的十分之一強。　根據台灣工銀證券發布報告指出，若以香港當年開放陸資投資當地房地產後，一般住宅價格大漲了60％的盛況估計，每年將有2000億元的資金將進入台灣地區，尤其以台北市的房產將最受陸資青睞，3年內漲幅將達到40％。

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台灣有帳戶 房貸優惠好談

政府鼓勵台商「鮭魚返鄉」上市，鬆綁各項政策，但豪宅市場不必任何宣傳，台商早就回流布局，兩岸周末包機啟航後，未來常態包機直航可期，台商往返兩岸，在台灣置產的風氣成形。房地產對抗通貨膨脹的抗跌特性，也是台商賺了錢保值兼投資的最佳工具。原本和台資銀行往來的台商可挾此資源，為個人談判爭取有利的房貸條件。

有不少大陸台商，早年將台灣的資產變賣，到大陸重新開始，現在卻時興「衣錦還鄉」。台灣豪宅市場拜台商回流投資之賜，價格不受景氣影響，頻創區域新高價，光是仁愛路的豪宅大案「帝寶」，房地產市場就盛傳案量有四成來自台商貢獻，每坪單價更從低點的70到80萬元，一路上漲到100萬元以上。

台商返台置產，不完全是為了在台灣多一個舒服的家，有不少台商看中的是台灣豪宅市場相對國際豪宅低價，潛在增值空間可期，也有台商買豪宅還投資商辦大樓，也是著眼兩岸開放、產業發展的潛在商機。這類大陸台商回台投資不動產，不會以個人名義投資，多半是在台灣新設公司購置不動產，或在境外第三地設公司，經過台灣投審會審核，以外資身分返台設公司，再行投資台灣不動產。

許多大陸台商和台資銀行的海外分行與國際金融業務分行（OBU）往來，因這層關係，雖然台商返台投資不動產，是以和大陸實體營運公司無關的新設公司名義購置，但台商還是可以和銀行協商，以大陸實體營運公司與銀行的往來基礎，爭取個人或新設公司在台灣的房貸利率更低一點。

原則上，銀行看待台商企業融資和房貸，還是兩回事，房貸授信重點在擔保品，也就是不動產本身的條件及房貸戶的還款資金來源。台商要為自己爭取有利的房貸條件，除憑藉原有的企業金融往來關係，最好再多提供一些讓銀行「安心」的規劃。

例如個人或是子公司、其他關係企業，在台灣的銀行開立定存帳戶或是其他理財帳戶，有一筆台幣資產放在銀行，這樣不僅每個月償付房貸時，可以直接以銀行帳戶內的台幣支付，省去匯兌麻煩或潛在損失，對銀行來說，降點利息的意願也會高一點。另外，也不必太在意貸款成數一定要七、八成以上，和銀行談判會更有優勢。

如果是有心投資台灣的不動產，例如有台商一口氣在內湖、南港買幾棟商辦大樓，當然要出租牟利，以租金支付銀行貸款，有固定的現金流量，讓銀行認可還款來源穩定無虞，銀行也比較好談房貸條件。

最重要的租稅規劃，如果是以個人名義買豪宅，將來如出售、換屋，交易所得會有所得稅問題，稅率高低就看個人狀況，若是適用最高稅率40%，那就代價高昂。但如果以公司名義購置不動產，營利事業所得稅稅率就是25%，相對就可節稅。

匯豐基金斥7.8億 投資台地產

匯豐銀行與中國南豐集團合組的「匯豐南豐中國投資基金」，將斥資1億美元（約7.8億港元）投資台灣商業房地產市場，有機會引入新鴻基地產（0016）與新加坡美羅（Metro）集團等共同投資。

或引入新地星資美羅

台灣《工商時報》昨日引述匯豐南豐中國投資基金投資董事（ID）蔡卉指，該基金近日非常積極在台灣物色優質的商業房地產，主要看好台灣商業房地產利率最低、房價最低、未來增值潛力卻最大，冀以3至5年時間中長期持有。即將投入的1億美元，屬於自有資金，並不包括銀行貸款。若投資規模大，將會引進新鴻基地產和新加坡美羅集團。

報道又指，匯豐南豐中國投資基金的高層，已接洽過台灣的發展商，商談合作機會。據報指，匯豐與南豐去年首度合作成立房地產私募基金，主要在內地投資，每項商業房地產投資規模在7000萬至1億美元之間，至今已在北京、大連、廣州和香港投資共7個項目。